Wie befreit man sich aus der Haftung für eine Mietbürgschaft?Kündigung einer Mietbürgschaft

13.07.17Der Mietvertrag bzw. das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis. Daraus folgen Möglichkeiten, sich aus der Haftung für eine übernommene Mietbürgschaft zu lösen

Kommt man eigentlich aus einer Bürgschaft für ein Dauerschuldverhältnis wie einem Mietverhältnis (von z.B. Sohn, Partner oder Arbeitnehmer) wieder heraus, wenn sich Dinge geändert haben? Diese Frage stellte sich einem Mandanten von uns.

Eigentlich heißt es "Einmal Bürge, immer Bürge".

Aber bei einem Mietverhältnis gilt etwas anderes:

Der Mietvertrag bzw. das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis

Das Dauerschuldverhältnis zeichnet sich dadurch aus, dass sich bei Eingehung der Bürgschaft noch nicht genau abschätzen lässt, welches Risiko man damit konkret eingeht. Das Gesetz kennt keine speziellen Vorschriften für die Kündigungen einer Bürgschaft. Trotzdem besteht in der Rechtsprechung aber Einigkeit darüber, dass der Bürgschaftsvertrag unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich fristlos - und sofern es sich um eine unbefristete Bürgschaft handelt - auch ordentlich fristgerecht gekündigt werden kann.

Kündigung der Bürgschaft für den Mietvertrag

Eine außerordentliche Kündigung unter Beachtung einer Frist ist unabhängig von der Laufzeit des Vertrages möglich; es erfordert aber einen wichtigen Grund, die die Fortsetzung des Vertrages für den Kündigenden unzumutbar erscheinen lässt.

Ordentliche Kündigung der Bürgschaft für den Mietvertrag

Bei einer ordentlichen und fristgerechten Kündigung ist ein solcher wichtiger Grund nicht erforderlich. Eine ordentliche fristgerechte Kündigung ist aber nur dann möglich, wenn der Vertrag, auf den sich die Bürgschaft bezieht, unbefristet ist. Die meisten Mietbürgschaftserklärungen sind unbefristete Bürgschaftsverpflichtungen. Nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf (Urteil vom 24.11.1998- Aktenzeichen 24 O 264/97) ist die ordentliche Kündigung einer unbefristeten Mietbürgschaft möglich. Das Oberlandesgericht hat hier eine Abwägung zwischen den Belangen des Bürgen, seine Haftung für die Zukunft beenden zu wollen einerseits und den Belangen des Vermieters, die Haftungsgrundlage, aufgrund derer er den Mietvertrag eingegangen ist zu erhalten andererseits im Blick gehabt. Bei dieser Abwägung kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die ordentliche Kündigung des Bürgschaftsvertrages zwar grundsätzlich zulässig ist, diese aber erst mit Wirkung zu einem Zeitpunkt erfolgen kann, zu dem der Vermieter - dem zudem eine gewisse Überlegungszeit, einzuräumen ist - das Mietverhältnis ordentlich kündigen kann. Eine Möglichkeit des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses reicht demgegenüber nicht. Der Vermieter muss sich also von seinem Risiko, die von dem Mieter geschuldete Leistung nicht zu erhalten, befreien können und dann kann auch der Bürge sich vom Bürgschaftsvertrag lösen. 

Daraus folgt:

Die ordentliche Kündigung des Bürgen ist möglich. Die ordentliche Kündigung des Bürgen für das Mietverhältnis kann frühestens zu dem Zeitpunkt wirksam werden, zu dem der Vermieter nach Zugang der Kündigungserklärung durch den Bürgen und unter Berücksichtigung einer angemessenen Überlegungsfrist für den Vermieter den Mietvertrag frühestens ordentlich kündigen kann. Die formellen Anforderungen an eine wirksame Kündigungserklärung sind nicht zu unterschätzen und hängen vom Einzelfall ab.

Ein weitergehender Schutz steht dem Bürgen nach der rechtlichen Bewertung des Oberlandesgerichts Düsseldorf in seinem Urteil vom 24.11.1998 nicht zu. Denn der Bürge habe gemäß § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB die Möglichkeit, die dem Mieter gegenüber dem Vermieter zustehenden Einreden geltend zu machen. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Bürgschaftsvertrages besteht dann nicht, wenn es sich bei dem Mietverhältnis um ein befristetes Mietverhältnis handelt denn dieses kann von dem Vermieter nur außerordentlich fristlos, nicht aber ordentlich fristgerecht gekündigt werden. Die Befristung des Mietverhältnisses ist zu unterscheiden von der Befristung der Bürgschaft (der sogenannten Zeitbürgschaft gemäß § 777 BGB). Die befristete Bürgschaft zeichnet sich dadurch aus, dass sich der Bürge für eine oder mehrere Verbindlichkeiten nur auf eine bestimmte Zeit verbürgt hat. Liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, kann die Bürgschaft trotzdem unbefristet sein. Auch umgekehrt können die Forderungen aus einem unbefristeten Mietverhältnis nur durch eine befristete Bürgschaft abgesichert werden.

Außerordentliche Kündigung der Bürgschaft für den Mietvertrag

Eine außerordentlich fristlose Kündigung ist zwar grundsätzlich möglich, die hierbei zu beachtenden Anforderungen sind jedoch deutlich höher als vorstehend bei der ordentlichen fristgemäßen Kündigung. Die Voraussetzungen, die hier vorliegen müssen, ergeben sich aus § 43 Abs. 1 BGB. Es muss also ein wichtiger Grund vorliegen, bei dem dem kündigenden  Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Ein solcher Grund liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) dann vor, wenn eine erhebliche und nicht vorhersehbare Verschlechterung der Vermögenslage des Hauptschuldners (des Mieters) einen wichtigen Grund darstellt, der eine fristlose Kündigung einer Bürgschaft für die Zukunft rechtfertigt (vergleiche BGH, Urteil vom 21.01.1993- Az. III ZR 15/92). Entscheidend sind aber jeweils die Umstände des Einzelfalles, die in die Abwägung gemäß § 314 Abs. 1 BGB einzustellen sind.

Form der Kündigung der Bürgschaft für den Mietvertrag

Während für die Wirksamkeit des Abschlusses des Bürgschaftsvertrages gemäß § 766 Satz 1 BGB die schriftliche Erteilung der Bürgschaftserklärung erforderlich ist, sind für die Kündigung des Bürgschaftsvertrages keine bestimmten Formvorschriften gegeben. Die Kündigung kann daher grundsätzlich auch mündlich ausgesprochen werden; es empfiehlt sich aus Beweisgründen jedoch die schriftliche Erklärung. Den Bürgen trifft  im Streitfall die Beweislast dafür, dass er den Bürgschaftsvertrag tatsächlich wirksam gekündigt hat.

Wirkung der Kündigung der Bürgschaft für den Mietvertrag

Die Kündigung wirkt für die Zukunft. Nachdem die Kündigung also erfolgt ist, ist die Bürgschaft auf die Verbindlichkeiten beschränkt, die im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung bereits begründet waren (so der BGH, Urteil vom 21.01.1993- III ZR 15/92). Der Bürge ist also nur von der Haftung für Verbindlichkeiten frei, die nach Wirksamwerden der Kündigung entstanden sind.

Befand sich der Mieter also vor dem Wirksamwerden der Kündigung des Bürgen mit der Erfüllung einer Zahlungsfrist in Verzug, haftet der Bürge auch für Verzugszinsen, die nach dem Wirksamwerden der Kündigung fällig geworden sind.

 

 

Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den Bürgen

Erfolgt die Kündigung durch den Bürgen ohne triftigen Grund, kann es sein, dass er hierdurch dem Mieter gegenüber eine Pflichtverletzung begeht. Auch zwischen dem Bürgen und dem Mieter besteht zwar nicht zwingend, aber in der Regel doch ein Vertragsverhältnis, bei dem es sich z. B. um einen Auftrag i. S. v. § 662 BGB oder um einen Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. d. § 675 BGB handelt. Auch eine Schenkung kommt dabei in Betracht. Da der Mieter durch die Kündigung des Bürgschaftsvertrages seinem Vermieter gegenüber ohne Sicherheit dasteht und möglicherweise nicht in der Lage ist, andere Sicherheiten zu stellen, kann dies für ihn die Folge haben, dass das Mietverhältnis selbst gekündigt wird. Je nachdem, wie das Rechtsverhältnis zwischen dem Bürgen und dem Mieter ausgestaltet ist und aus welchem Grund der Bürgschaftsvertrag gekündigt worden ist, kommt daher ein Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Bürgen in Betracht.

 

Anfechtung der Bürgschaft für den Mietvertrag

Eine andere Möglichkeit zur Lösung aus der Haftung der Bürgschaftserklärung besteht, wenn eine Anfechtung der Bürgschaftserklärung möglich ist. Diese würde auch Verpflichtungen mit Wirkungen für die Vergangenheit berühren. Ob eine Anfechtung möglich ist oder nicht ergibt sich aus den § 119 ff. BGB.

In Betracht kommt ein Irrtum über die Bonität des Mieters. Ein Irrtum des Bürgen über die Zahlungsfähigkeit des Mieters berechtigt  jedoch nach bisher herrschender Meinung nicht zur Anfechtung. Der Sinn und Zweck des Bürgschaftsvertrages bestehen nämlich gerade darin, dass der Bürge das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners (hier des Mieters) übernimmt. Dieser Zweck könnte nicht erreicht werden, wenn sich der Bürge im Falle der Verwirklichung dieses Risikos einfach durch Anfechtung von seiner Verpflichtung befreien kann. Dies gilt auch dann, wenn der Bürge mit seiner Inanspruchnahme gar nicht gerechnet hat, weil er von einer Zahlungsfähigkeit des Mieters ausgegangen ist (so der BGH, Urteil vom 22.10.1987- Az. IX ZR 267/86.

Im Ausnahmefall kommt ein Irrtum aufgrund arglistiger Täuschung in Betracht. Dies dann, wenn der Vermieter bei dem Bürgen ein Irrtum über den Umfang seines Risikos aktiv herbeiführt und den Bürgen täuscht. Ist bei dem Bürgen jedoch ein Irrtum entstanden, ohne dass dies dem Vermieter zurechenbar ist (oder einem Dritten, dessen Verhalten den Vermieter zurechenbar ist), und beseitigt der Vermieter diesen nicht, liegt keine Täuschung durch Unterlassen vor. Eine zur Anfechtung berechtigende Täuschung kann nur dann angenommen werden, wenn dem Vertragspartner eine Aufklärungspflicht trifft (so der BGH, Urteil vom 22. Februar 2005, Az. X ZR 123/03). Eine solche Pflicht, den Bürgen über den Umfang eines Risikos aufzuklären, trifft den Gläubiger grundsätzlich nicht. BGH hat in seinem Urteil vom 22. Oktober 1987 (Az. IX ZR 267/86) hierzu ausgeführt, dass das Risiko, aus der Bürgschaft ohne Gegenleistung des Gläubigers in Anspruch genommen zu werden, allgemein bekannt sei und außerdem durch die erforderliche Schriftform offengelegt. Der Gläubiger könne nach Meinung des BGH davon ausgehen, dass der Bürge sich über die maßgeblichen Umstände, insbesondere über das Risiko, aus der Bürgschaft in Anspruch genommen zu werden, ausreichend informiert habe.

 

Erklärung der Anfechtung der Bürgschaft für den Mietvertrag

Steht dem Bürgen ein Anfechtungsrecht zu, z. B. weil er sich über den Inhalt der von ihm abgegebenen Erklärung geirrt hat und daher der Anfechtungsgrund des § 119 Abs. 1, 1. Variante BGB vorliegt, so muss der Bürge die Anfechtung unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern bzw. im Fall einer arglistigen Täuschung oder einer widerrechtlichen Drohung binnen eines Jahres seit Entdeckung der Täuschung bzw. des Fortfalls der Zwangslage erklären. Die Anfechtungserklärung bedarf keiner Form sollte aber (s. o.) aus Beweisgründen dennoch schriftlich erfolgen.

 

Folgen der wirksamen Anfechtung der Bürgschaft für den Mietvertrag

Ist eine wirksame Anfechtung erklärt worden, so ist die Bürgschaftserklärung von Anfang an nichtig. Die Wirkung der Bürgschaftserklärung entfällt also damit rückwirkend schon ab Zeitpunkt der Bürgschaftserklärung. Bereits erbrachte Leistungen sind daher ohne Rechtsgrund (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Variante BGB) erbracht und grundsätzlich zurück zu gewähren. Dann allerdings besteht immer noch das Risiko, dass der Bürge nicht auf jegliche Verpflichtung dem Vermieter gegenüber befreit ist. Gemäß § 122 Abs. 1 BGB kann der Bürge nämlich noch verpflichtet sein, dem Vermieter den Schaden zu ersetzen, den dieser dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung vertraut hat jedoch nicht über den Betrag des Interesses hinaus, dass er an der Gültigkeit der Erklärung hat (sogenannte Vertrauensschaden). Der Bürge hat also den Zustand herzustellen, der dann bestünde, wenn der Vermieter nicht darauf vertraut hätte, dass er im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters den Bürgen hätte in Anspruch nehmen können (hierzu BGH, Urteil vom 17. April 1984, Az. VI ZR 191/82). Aber dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht gemäß § 122 Abs. 2 BGB dann nicht, wenn der Vermieter die Anfechtbarkeit gekannt hat oder sie infolge von Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.

 

Widerruf der Bürgschaft für den Mietvertrag

Es besteht darüber hinaus die Möglichkeit eines Widerrufs der Bürgschaft.

Im Falle der Mietbürgschaft spielt § 312d Abs. 1 BGB oftmals eine Rolle. Danach steht dem Verbraucher insbesondere außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 255 BGB zu. Hier hat sich die Rechtsprechung mit der Frage beschäftigt, ob die Verbrauchereigenschaft in der Person des Bürgen oder des Hauptschuldners (vorliegend des Mieters) oder sogar bei beiden gegeben sein muss. Der BGH hat mit Urteil  vom 10.01.2006 (Az. XI ZR 109 60/05) geklärt, dass es alleine auf die Person des Bürgen ankäme. Des weiteren muss es sich bei dem zugrunde liegenden Vertrag aber um einen Verbrauchervertrag i. S. v. § 13 Abs. 3 BGB handeln. Das ist ein Vertrag, der zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen worden ist. Der Gläubiger - in diesem Fall also der Vermieter - muss also Unternehmer i. S. v. § 14 Abs. 1 BGB sein.

Ferner muss der Verbrauchervertrag eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand haben. Dies trifft auf den Bürgschaftsvertrag an sich nicht zu. Denn durch den Bürgschaftsvertrag werde ausschließlich Pflichten des Bürgen begründet. Nach alter Rechtsprechung (alte Fassung des § 312 BGB bis zum 13.06.2014) war es herrschenden Meinung, dass sich das Widerrufsrecht auch auf den Bürgschaftsvertrag anwenden lässt. Dies war Folge einer sogenannten richtlinienkonformen Auslegung des § 1 des Haustürwiderrufsgesetzes, der inhaltlich identisch wie die Vorgängervorschrift des alten § 312 BGB war. Diese Regelungen stellen eine Umsetzung der europäischen Richtlinie 85/577 EWG vom 20. Dezember 1985 dar.

Voraussetzung für eine Widerruferklärung ist daher jedenfalls, dass der Vertrag bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen worden ist, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist oder in den Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossen wurde oder durch Fernkommunikationsmittel zustande gekommen ist, bei dem der Verbraucher jedoch unmittelbar zuvor außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers persönlich und individuell angesprochen wurde.

Wenn dem Bürgen ein Widerrufsrecht danach zusteht, muss er den Widerruf gemäß § 355 Abs. 1 Satz 2 BGB gegenüber dem Vermieter erklären. Dies muss innerhalb von 14 Tagen erfolgen. Die Frist beginnt gemäß §355 Abs. 2 Satz 2 BGB frühestens mit dem Vertragsschluss, gemäß § 256 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nicht, bevor der Vermieter den Bürgen entsprechend den Anforderungen des Artikels 246a, § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB über die Bedingungen, die Fristen und Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts sowie das Muster- die Berufung oder unterrichtet hat. Diese Voraussetzungen werden vielfältig von Unternehmerseite nicht zureichend erfüllt sein. Der Widerruf muss nicht begründet sein (vergleiche § 355 Abs. 1 Satz 4 BGB).

Daneben hat der Bürge gegenüber dem Mieter möglicherweise einen Anspruch auf Befreiung von der Bürgschaft. Aus dieser Rechtslage kann der Bürge jedoch dem Vermieter gegenüber keine Rechte herleiten. Wenn der Mieter den Anspruch erfüllt und den Bürgen tatsächlich von der Bürgschaft befreit hat, wirkt sich auch dies auf das Verhältnis zwischen dem Bürgen und dem Vermieter aus. Auf welche Weise der Mieter den Anspruch des Bürgen auf Befreiung von Bürgschaft erfüllt, bleibt ihm weitgehend selbst überlassen. Die Möglichkeit, die Verpflichtung des Bürgen dem Vermieter gegenüber durch Erfüllung der abzusichernden Verbindlichkeiten zum Erlöschen zu bringen besteht jedoch zumindest dann nicht, wenn sich der Bürge - wie im Regelfall - nicht nur für bereits bestehende, sondern für alle künftigen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis verbürgt hat. Denn dann sind aus der Hauptverbindlichkeit ja Ansprüche noch nicht fällig. Die tatsächliche Befreiung des Bürgen in einem Mietverhältnis kann der Mieter grundsätzlich daher praktisch nur dadurch erreichen, dass er den Vermieter zum Verzicht auf die Bürgschaft veranlasst, was nur dann durchsetzbar sein wird, wenn er eine andere Form von Sicherheit leistet.

Sie haben Fragen zum Thema Mietrecht und Bürgschaften? Ansprechpartner bei BRINK & PARTNER in Flensburg sind hierfür Rechtsanwältin und Fachnwältin für Mietrecht Sandra Martensen sowie Rechtsanwalt und Fachanwalt für Gewerblichen Rechtschutz, Steuer- und Arbeitrecht Jochen-P. Kunze sowie Rechtsanwalt Sebastian Baur