Schädigung der Mietsache

Schadensersatz ohne FristsetzungSchädigung der Mietsache

20.03.18Der BGH macht es Vermietern zukünftig leichter, Schadenersatzansprüche durchzusetzen. Das gilt aber nicht für Schönheitsreparaturen.

BGH für Vermieter

In einer aktuellen Entscheidung vom 28.02.2018 hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 157/17) dem Vermieter Recht gegeben. Auch in einem Mietverhältnis ist eine Fristsetzung nicht erforderlich, um einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz zu begründen.

15.000 € Schadenersatz - mit Erfolg

In dem zu entscheidenden Fall war der Beklagte für einen Zeitraum von über sieben Jahren Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger von dem Beklagten Schadensersatz von mehr als 15.000,00 €, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte der Kläger dem Beklagten zuvor jedoch nicht gesetzt.

Schadenfreie Rückgabe der Mietsache, sonst unmittelbar Schadenersatz

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen nur teilweise Erfolg. Die Forderungen des Klägers wurden zum überwiegenden Teil abgewiesen mit der Begründung, dass die Schadensbeseitigung gerade nicht ohne Fristsetzung verlangt werden könne. Dies sah der Bundesgerichtshof anders. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist eine Fristsetzung nur bei der Nicht- bzw. Schlechterfüllung von Leistungspflichten. Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründet ein Schadensersatzanspruch ohne Fristsetzung. Der Vermieter muss somit nicht zuerst Schadensbeseitigung verlangen, sondern kann – ohne zuvor eine Frist zu setzen – Geldersatz fordern.

Keine Geltung für Schönheitsreparaturen

Diese Entscheidung wird Einfluss auf viele zukünftige Verfahren haben. Bisher sind Klagen der Vermieter auf Geldersatz oftmals an einer Fristsetzung gescheitert. Dieses Argument der Mieter wird zukünftig nicht mehr greifen. Zwar bleibt es bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen, welche eine Hauptleistungspflicht darstellen, bei dem Erfordernis der Fristsetzung. Viele Verschlechterungen der Wohnung (z. B. Schäden an den Fenstern, Türen, der Küchenzeile, der Badezimmerarmaturen etc.) begründen jedoch einen Schadensersatzanspruch.

Leichteres Spiel für Vermieter

Schon im Jahr 2013 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter einer Wohnung auch dann Schadensersatz leisten muss, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. Zukünftig wird eine Klage des Vermieters auf Geldersatz in einem solchen Fall farbiger Wände nicht mehr an einer unterlassenen Fristsetzung scheitern.

 

Ansprechpartner für Fragen zum Mietrecht

Sie haben Fragen zum Mietrecht und Schadenersatz wegen Schäden an Mieträumen? Ansprechpartner bei BRINK & PARTNER für Fragen zum Mietrecht ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG Recht Sandra Martensen